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关于进一步加强房地产市场管理的实施意见(试行)

发布时间:2017-05-31   来源:乐陵

  乐政字〔2017〕74号

各经济园区管委会,各乡镇政府、街道办事处,市政府各部门,上级驻乐各单位,各企事业单位:

  为解决好当前我市房价上涨过快、商品房售后质量问题频发、前期物业管理不到位等问题,引导我市房地产市场规范、有序、健康发展,经市政府研究,现就加强房地产市场管理提出如下实施意见。

  一、增加土地年供应量。在未来五年,土地年供应总量以满足新增住宅面积60万平方米为标准,土地供应地块以建筑面积20万平方米以上为主(项目用地超过105亩的分期供应),抓好土地供给侧改革。杜绝住宅小区规划面积小,配套设施不齐全、物业管理难成规模等现象的出现。(责任单位:市国土资源局、市规划局)

  二、建立房地产市场信息通报制度。每季度末公布一次出让土地、建设开工、预售商品房数量、商品房市场存量等数据,为政府决策提供依据,为企业合理开发提供指导。市国土资源局牵头负责信息的汇总和发布,并适时根据市场状况调整土地出让比例。(责任单位:市国土资源局、市住建局、市房管中心)

  三、实行开发企业降低资质等级或吊销资质制度。开发企业在项目实施过程中违反国家有关法律、法规和行业强制性规定,造成质量、安全重大事故或其他严重后果的,由市住建局按照有关法律、法规规定进行行政处罚。市住建局可视开发企业违规情节轻重,作出降低企业资质登记或吊销资质证书的处理,并按相关法律法规进行处罚。市住建局和有关部门每半年公布一次“不诚信开发企业名单”,接受社会监督。市国土资源局、市房管中心、市市场监管局、市国税局、市地税局等相关职能部门要结合自身职能,对不诚信开发企业的经营行为进行重点监管,防范、阻止侵害群众利益事件的发生、蔓延。对问题较多的“问题楼盘”,由市信访局牵头相关职能部门组建工作小组,采取“一楼盘一方案”的方式逐步推进解决。(责任单位:市信访局、市住建局、市房管中心、市国土资源局、市市场监管局、市国税局、市地税局)

  四、实行商品房全装修。根据《中共山东省委、山东省人民政府关于切实加强和改进城市规划建设管理工作的实施意见》(鲁发〔2016〕15号)文件要求,结合我市实际,要求自2017年下半年开始,在新取得建设规划许可证的商品房项目试点全装修,试点比例不低于10%;2018年逐步淘汰毛坯房。市住建局负责监督商品房全装修工作实施,2017年年底前,要在充分市场调研的基础上,出台我市商品房全装修的具体管理办法和实施细则。(责任单位:市住建局、市规划局)

  五、严格商品房预售审批条件。申请商品房预售许可证的,按照《山东省商品房销售条例》的规定,投入开发建设的资金须达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已确定施工进度和竣工交付日期,未达到规定比例的,不得申请新建商品房预售许可。对开发进程缓慢、问题较多的楼盘,市房管中心可上调投资比例,并报市政府备案。(责任单位:市房管中心)

  六、实行商品房预售转现售制度。按照《山东省商品房销售条例》第三条和第十五条规定,省住建厅(鲁建发〔2015〕6号)文件规定,结合本市实际,规定自2017年9月1日起,我市城区通过竣工验收备案的商品房项目,房地产开发企业应在7日内到市房管中心办理商品房预售转现售备案手续。(责任单位:市房管中心)

  七、加强房地产销售市场监管

  (一)落实好“一房一价”制度。“一房一价”是指开发企业必须“明码标价”,在售楼处张贴每套房产的面积、单价、总价等相关信息,公示后三个月内不得擅自上调,每次上调幅度不超过5%。取得预售许可证的商品房销售价格、上调价格不经物价部门备案不得销售。(责任单位:市物价局)

  (二)坚决查处违法销售行为。重点查处未取得预售许可证以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款、“诚意金”等违法违规行为。对捂盘惜售、囤积房源、暗中加价、捆绑搭售等违法行为,要通过定期、不定期市场巡查,接受群众举报等多种方式坚决予以查处。对违规严重的企业,要采取派员监督、销售管制等措施进行强化管理。(责任单位:市房管中心、市物价局)

  (三)加强商品房广告发布管理。一是新闻媒体在发布商品房相关信息时,必须审核项目《商品房预售许可证》办理情况,严禁发布有关商品房项目的虚假不实信息;二是企业、企业员工利用微信等网络手段进行宣传的,也要严格遵守法律法规,不得进行虚假宣传。(责任单位:市市场监管局)

  (四)销售现场信息公示。在售楼处制作信息公示板,明示房地产开发企业资质证书、商品房基本情况及“五证”办理情况;明示商品房共有部位明细表、商品房预售方案、商品房预售合同、各幢房屋销控表。售楼处显著位置按要求明示预售资金监管专用账户,明示前期物业服务企业名称、物业服务内容和收费标准。(责任单位:市房管中心、市住建局)

  (五)销售违规行为处罚。

  1. 对未取得商品房预售许可,擅自进行销售的,按照《山东省商品房销售条例》第四十六条规定,由市房管中心责令停止违法行为,没收违法所得,并可处以已收取的预付款百分之一以下的罚款。

  2. 在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的。按照《商品房销售管理办法》第三十九条规定,处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  3. 房地产开发企业未按照规定的现售条件现售商品房的;返本销售或者变相返本销售商品房的;采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;委托没有资格的机构代理销售商品房等违规行为,按照《商品房销售管理办法》第四十二条规定,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。(责任单位:市房管中心、市市场监管局)

  八、加强商品房销售合同管理。启用山东省住房和城乡建设厅、山东省工商行政管理局制定的《山东省新建商品房买卖合同》,依照平等原则,保护购房人的合法权益。新版合同对购房人的逾期付款责任和开发企业的逾期交付责任,包括逾期期限和赔付比例都对等规定。合同执行出现争议的,由开发企业和购房人选择依法向市人民法院或仲裁委员会提起诉讼或仲裁。新版合同重点突出两个方面:一是开发企业交付使用的商品房必须是通过竣工验收的,否则不能交付使用,业主也有权拒绝接收;二是商品房交付使用90天内,开发企业、购房人共同申请,完成不动产产权证办理。(责任单位:市房管中心、市住建局、市国土资源局、市市场监管局)

  九、加强资金监管

  (一)加强商品房预售资金监管。加大预售资金监管的宣传力度,提高群众对预售资金监管的认识,引导群众主动配合监管部门实现预售资金的全额监管。严格预售监管资金的拨付比例和拨付程序,实现既便利企业开发又降低开发风险的双重目标。要加大对逃避监管、套用监管资金行为的查处和处罚力度,确保监管全面到位。开发企业预售商品房逃避资金监管、违规套取预售资金的,按照《乐陵市人民政府关于加强商品房销售管理若干问题的规定》的规定,可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款,将违规行为记入信用档案,整改期间暂停受理项目商品房预售资金使用申请。(责任单位:市房管中心)

  (二)加强住宅专项维修资金收缴管理。自本通知下发之日起,全市所有开发企业、售楼部、销售代理公司停止任何形式的代收住宅专项维修资金的行为,由市房管中心维修资金窗口专职办理维修资金的缴存工作。开发企业代收购房人的住宅专项维修资金要在本通知下发一个月以内全部上缴专户进行监管。对挪用代收资金、恶侵意占业主资金的企业,司法机关要及时介入,采取必要措施对购房群众利益进行保护。对遗留多年的代收问题楼盘,市房管中心要摸清底子,制定专项追缴方案。

  开发项目办理不动产产权证前未售出的或未交存维修资金的,由开发企业一次性补齐,开发企业再向业主追收。(责任单位:市房管中心、市国土资源局)

  (三)严格住宅专项维修资金管理。市房管中心要在确保资金安全的前提下,采取定期存款组合、购买国债方式确保资金增值;要畅通帐户查询渠道,接受业主对资金余额、使用情况的查询,实现公开监督;要简化、完善资金使用制度,确保资金使用规范化。(责任单位:市房管中心)

  (四)严格商品房物业质量保修金管理。市房管中心要严格按照《乐陵市人民政府关于规范物业管理工作的实施意见》的规定,依法、足额收缴,专户管理。质量保修期内出现维修责任,开发企业不履行保修义务的,购房人可申请使用质量保修金进行维修。质保期届满需要退还质量保修金的,要经过物业服务企业、业主代表、房管部门的联合审批。对商品房质量问题较多的项目,经批准可不予以退还质保金,资金留作项目综合维修使用。(责任单位:市房管中心)

  十、加强商品房竣工验收管理

  (一)落实前期物业管理竣工验收。前期物业管理竣工验收作为竣工验收的要件之一,重点验收物业服务用房配备、公共设施设备落实等情况。竣工验收备案前须有市房管中心出具的物业管理竣工核实证明。(责任单位:市住建局、市规划局、市房管中心)

  (二)竣工验收要靠前抓。商品房竣工验收相关部门要简化工作程序,靠前工作,及早发现施工过程问题,督促企业提前整改。对验收过程中发现的问题,验收部门要下达整改通知,责令企业限时整改;对整改不到位、恶意拖延的,要加大处罚力度,加大企业的违规成本。(责任单位:市住建局、市规划局)

  (三)坚决查处违规交房行为。严格按照《建设工程质量管理条例》第五十六条规定,未按照国家规定办理工程质量监督手续的;未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的,责令改正,处20万元以上50万元以下的罚款。第五十八条规定,未组织竣工验收,擅自交付使用的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。(责任单位:市住建局)

  十一、严格开发企业退出机制。开发企业申请撤销预售资金监管帐户、注销企业的,须由相关职能部门联合逐项审查规费缴纳、代收代缴、物业质量保修金、物业服务、不动产产权证办理等情况。坚决杜绝企业用撤销、注销方式逃避责任、侵害群众利益。(责任单位:市住建局、市国土资源局、市国税局、市地税局、市房管中心、市市场监管局)

  本意见由市房产管理中心负责解释,自2017年9月1日起实施。各牵头部门(责任单位位列首位的为牵头部门)负责对接其他责任部门,并对照本意见相关规定制定相应实施细则。

  乐陵市人民政府

  2017年8月10日


  
抄送:市委有关部门,市人大办公室,市政协办公室,市法院,

  市检察院,市人武部。

  乐陵市人民政府办公室 2017年8月10日印发

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